【中玻網(wǎng)】正在召開(kāi)的全國兩會(huì )，目前是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　筆者對報告進(jìn)行了仔細研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內容與大家分享，同時(shí)進(jìn)行一些解讀。

　　筆者認為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細的研讀這些內容都是應該的。

　　這些內容告訴你，過(guò)去幾年波瀾壯闊的房地產(chǎn)行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導。

　　這些內容還告訴你，2018乃至之后的房地產(chǎn)，應該怎么發(fā)展，機會(huì )在哪些地方。

　　真的讀懂了這些政策，你就不會(huì )踏錯周期、不會(huì )選錯方向，而且能抓住紅利……

　　下面筆者來(lái)解讀這些內容，包括9大機遇和3個(gè)警告(藍字為報告原文，黑字為解讀)。

　　城鎮化至少還有10年紅利

　　從無(wú)到有、從有到好

　　2個(gè)階段都蘊藏著(zhù)巨大的機會(huì )

　　“五年來(lái)……城鎮化率從52.6%提高到58.5%，8000多萬(wàn)農業(yè)轉移人口成為城鎮居民�！�

　　“提高新型城鎮化質(zhì)量。今年再進(jìn)城落戶(hù)1300萬(wàn)人，加快農業(yè)轉移人口市民化。優(yōu)先發(fā)展公共交通，健全菜市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等便民服務(wù)設施。有序推進(jìn)‘城中村’、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。加強排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊等建設�！�

　　解讀：

　　筆者認為，過(guò)去20年，我國房地產(chǎn)發(fā)展很大的動(dòng)力，就是城鎮化。

　　根據別國經(jīng)驗，城鎮化率超過(guò)70%的時(shí)候，發(fā)展會(huì )放緩。而根據目前我國的城鎮化速度，至少還有10年機會(huì )。城鎮化過(guò)程中的地產(chǎn)紅利主要來(lái)自3個(gè)方面：

　　1、從無(wú)到有：農村人口進(jìn)城，產(chǎn)生新的需求紅利。

　　比如今年進(jìn)城1300萬(wàn)人，都需要住房子，也有相應的商業(yè)、辦公需求。

　　2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。

　　在購買(mǎi)一套房幾年以后，這些進(jìn)城的人，個(gè)人會(huì )產(chǎn)生改善需求。而相關(guān)部門(mén)主要的城中村、老舊小區改造，又會(huì )產(chǎn)生集中的改善需求。

　　3、基礎設施建設形成新的資源聚集，產(chǎn)生土地、房屋溢價(jià)紅利。

　　一個(gè)區域，之前什么都沒(méi)有，土地就會(huì )很便宜。如果你在那時(shí)候買(mǎi)了土地，等到區域的商業(yè)、交通、教育等配套資源都有了的時(shí)候，就可以獲取溢價(jià)紅利。

　　限購政策下，城市競爭力決定人口紅利

　　“絕大多數城市放寬落戶(hù)限制�！�

　　解讀：

　　大家應該都和筆者有同樣的發(fā)現，那就是2017、2018，眾多的城市開(kāi)始了“搶人大戰”。為什么呢?因為城市要發(fā)展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個(gè)個(gè)人手里：

　　一個(gè)億萬(wàn)富翁住在哪里，就會(huì )要點(diǎn)投入資金哪里;

　　一個(gè)有專(zhuān)利的人在哪個(gè)城市創(chuàng )業(yè)，專(zhuān)利產(chǎn)生的紅利就會(huì )歸屬那個(gè)城市。

　　“房住不炒”成為基本原則后，一個(gè)城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶(hù)籍人口的增加來(lái)增加，這樣一來(lái)，誰(shuí)搶到人就搶到了需求。

　　所以，限購城市的樓市未來(lái)如何，就看該城市對人才的吸引力、競爭力如何。

　　因為一二線(xiàn)限購等等，2016、2017年增長(cháng)很快的房企，都是在一二線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市有大量土地儲備的房企。而隨著(zhù)交通越來(lái)越方便，城市圈的紅利，此后還將持續增長(cháng)。

　　從相關(guān)部門(mén)工作報告來(lái)看，京津冀、上海領(lǐng)銜的長(cháng)江經(jīng)濟帶、廣州深圳領(lǐng)銜的粵港澳大灣區已經(jīng)成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點(diǎn)：

　　1、交通距離不重要，交通時(shí)間才重要

　　舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個(gè)地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個(gè)地方更好。為什么呢?

　　30公里的軌道交通，時(shí)間是固定的可控的。

　　而20公里外的那個(gè)區域，如果區域發(fā)展不旺，雖然開(kāi)車(chē)來(lái)往交通方便，房?jì)r(jià)也上不去;如果區域旺起來(lái)，則又會(huì )堵車(chē)，交通時(shí)間增加，房?jì)r(jià)還是上不去。

　　2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產(chǎn)業(yè)房?jì)r(jià)可能翻倍

　　根據東京都等超大城市的經(jīng)驗，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區域，房?jì)r(jià)會(huì )是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)區域的2倍。

　　3、長(cháng)線(xiàn)操作更有把握紅利更多

　　城市圈內，很多區域配套不完善，做城市運營(yíng)、小鎮建設可以完善相關(guān)設施，雖然前期投入比較多，時(shí)間比較長(cháng)，但后期也可以獲得所有紅利。